Håber at denne artikel giver svar på nogle spørgsmål. Jeg vil skrive dele til i det omfang jeg hører om det eller bliver klogere. Har I problemer med det, så spørg mig - boligændringer og skift er et dyrt område.

 

 

 

Pant efter lov om social service § 116 og hvordan, fordele/ulemper ved forskellige løsninger.

Husk at alt dette der nævnes her, skal med i den endelige afgørelse. Det er vigtigt at borgerne ved hvad det drejer sig om og I vil ikke kunne komme med krav bagefter.

Denne artikel handler om pant i fast ejendom når der er opstået en værdiforøgelse for borgeren eller forældre. Hvad skal vi og hvad må vi. Den er skrevet som orientering om betydning af pant og hvad må vi og hvilke overvejelser kan vi tage. Meget af det jeg skriver om, vil vel blive behandlet i andre afdelinger i kommunen eller gerne hos mig.

Jeg har forsøgt at gøre den læsevenlig og inddeler den strikt i afsnit, som så kun handler om det overskriften angiver.

Selve teksten vil jeg give en side for sig selv på min hjemmeside koc.dk, og så tilføje og rette i takt med at der sker nyt eller jeg retter i det. Den kommer dermed ikke ind som nyhedsbrev.

 

Hvad skal vi?

Kravene til vores sagsbehandling findes i:

Bekendtgørelse nummer 1389 af 11. december 2013, om afgrænsning af tilbagebetalingspligt og sikring ved pant for hjælp ydet til boligindretning og skift af bolig.

Se https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=159069

Vi skal oprette afdrags- og rentefrit lån og tinglyse pantebrev, når der opstår en værdiøgning eller forskelsværdi for ejeren af ejendommen efter handicapbetinget indretning. Det er et princip om, at det ikke skal ske at nogen opnår økonomisk gevinst ud af hjælp fra det offentlige, og systemet tilsigter at ramme et beløb svarende til den gevinst der opnås. Det har tidligere, før den nuværende ret stramme styring af beregningen, været nemmere at ramme tæt på egentlig ”gevinst”.

Ved boligindretning.

Værdiforøgelsen fastsættes på baggrund af en vurdering fra Skat af ejendommen før og efter gennemførelsen af boligindretningen.

Ved boligskift.

Forskelsværdien fastlægges ved en vurdering fra Skat af den nuværende og den tidligere ejendom, som skal foretages efter gennemførelsen af boligskiftet.

Det er klare regler og meget enkelt at opfylde. Ring til SKAT. Sidst jeg prøvede dette, gik der kun to dage før jeg havde svaret!

Både ved § 1 indretning og § 2 om boligskift, lyder stk. 3 om pant og sikkerhedsstillelse sådan her:

Stk. 3. Til sikkerhed for det lån, som er nævnt i stk. 1, oprettes og tinglyses pantebrev i den ejendom, som boligindretningen vedrører. Udgifterne herved afholdes af kommunalbestyrelsen som administrationsudgift.

Ved sikkerhedsstillelse menes at der tages pant/sikkerhed i den faste ejendom. Det er den bedste form for sikkerhedsstillelse der kan skaffes. Vi skal få pantebrevet placeret bedst muligt. Det vil være sådan at i tilfælde af salg eller en tvangsauktion, så dækkes første prioritet først og så dækkes der nedad i rækken af prioriteter. Typisk står en realkreditforening forrest, men huset kan også være gældfri og så vil vi kræve første prioritet.

Bemærk, at vi ikke er sikret før tinglysningen er foretaget.

Alle kan i dag gå på tinglysning.dk og se hvad der er sikret på en ejendom og rækkefølgen for dækningen.

 

Hvordan kan vi?

Et pantebrev giver pant eller sikkerhedsstillelse i forskellige ting. Der er flere slags reelle pantebreve, men de mest normale former er det almindelige pantebrev med sikkerhed i fast ejendom, og det er dem vi har brug for at vide noget om og det er dem der anvendes i dette område.

Pantebrevs typer.

Type 1. Der er først det almindelige pantebrev hvor en debitor erkender at skylde en kreditor penge og lover at afdrage og betale renter på en bestemt måde.

Type 2. Dernæst er der et ejerpantebrev, hvor ejerne af ejendommen, laver et pantebrev hvor det skrives at ejer skylder ejer et bestemt beløb. Der afdrages ikke på et ejerpantebrev og der er ikke renter. Ejerpantebrevet lyses på ejendommen og optager så en bestemt plads i prioritets rækkefølgen. ”Jeg skylder mig penge” kan man sige, debitor er ejeren og kreditor er ejeren og ikke kommunen.

Dette pantebrev kan man lægge som sikkerhed eller pant for lån fra f.eks. bank. Man kan kalde det håndpant. Mange har et billån med sikkerhed i et ejerpantebrev. Flere kreditorer kan have sikkerhed i samme ejerpantebrev, og i aftalt rækkefølge. Det beløb et ejerpantebrev har som pålydende og den placering i prioritets rækkefølgen det har, kan ikke ændres af andre end ejer af ejendommen.

Bruger vi ejerpantebrev, så skal der selvsagt oprettes et gældsbrev, som borger også skriver under på. De normale betingelser om renter, indfrielse og pålydende anvendes i gældsbrevet. Gældsbrevet kan ikke laves før man kender det sluttelige beløb.

Jeg har haft overvejelser om et ejerpantebrev i det hele taget kan anvendes efter § 116, idet der står at vi skal ”tage pant” og ”for det lån”, og det kan læses som om pantebrevet strikt skal dække formålet, det vil sige at debitor skal være ejeren og kreditor skal være kommunen der yder lånet. Men jeg ved, at Ankestyrelsen har set flere sager med den type pantebreve, og der er intet kommenteret om det - så det må kunne anvendes trods min skepsis.

Husk, at vi ingen indflydelse kan have på et ejerpantebrev, når det er lavet. Vi skal kræve, at der skal ske meddelelse automatisk til os, hvis der er ved at ske noget med ejerpantebrevets placering i prioritetsrækkefølge.

Hvis ejer af ejendommen i forvejen har et ejerpantebrev i ejendommen, så kan vi aftale at tage sikkerhed i dette.

Endelig fastsættelse:

Når byggeriet ved boligindretning er overstået, så fastsætter vi hvor meget pantebrevet skal lyses endeligt på.

Vi nedlyser pantebrev, hvis vi har oprettet et alt for stort pantebrev på ejendommen. Det kunne vi gøre for en sikkerhedsskyld (anbefales).

De penge vi har brugt på tinglysningen af det overskydende beløb, er spildt og borte.

Hvis vi har medvirket til at lave et ejerpantebrev, så kan ejer selv bruge den frie del af ejerpantebrevets pålydende. Som en fordel for ejer, så kan den stempelafgift der egentlig bliver til overs i forhold til lånet, bruges senere til at betale stempelafgift på almindelige pantebrev f. eks. til obligationslån ordlyd. Husk gældsbrevet.

Påtegninger:

Det skal skrives i pantebrevet at lånet er rente- og afdragsfrit, og at det forfalder ved ejerskifte.

Normalt så bestemmer en kreditor i et pantebrev hvad et pantebrev i fremtiden skal respektere, altså, om brevet skal rykke for en bestemt type lån. En gang var det kutyme at et pantebrev skulle acceptere at rykke for optagelsen af realkreditlån – altså rykke ned i prioritetsstillingen hvis et foranstående lån skulle øges. Jeg fraråder overhovedet at skrive noget om dette, og så tage stilling når debitor (ejer), beder om at vi rykker, fordi der skal bygges om på huset igen eller andet.

De bankagtige beslutninger om lån kan ikke påklages, og vi kan opføre os som en god bank ville gøre, eller bedre. Vi skal dog være fornuftige. 

Priser:

Der betales for tinglysning af både ejerpantebreve og almindelige pantebreve.

Kr. 1.660 som betaling for tinglysningen +

1,5 % af pålydende, kaldes procentafgiften.

Der er den fordel for ejer, at ejerpantebreves procentafgift kan bruges igen af ejer af ejendommen, til såkaldte SDO lån eller realkredit. Har man et ejerpantebrev (som ejer altså) på 1 mio. kr. så kan man aflyse ejerpantebrevet helt eller delvist og bruge procentafgiften (i eksemplet kr. 15.000) til et nyt realkreditlån.

Så hvis vi, efter endelig bestemmelse af forskelsværdien, ved et almindeligt pantebrev, ville nedskrive pålydende, så kan man ikke gøre det ved ejerpantebreve, medmindre man har aftale med ejer herom. Det ville også være en tom aftale, for hvad skulle vores interesse være i at ville frarøve ejer denne fordel, og der er ingen fordel for os i det overhovedet – det er ren foræring til ejer og koster os intet.